[미국유학, 미국 어학연수]미국에서 집 구할 때, 이런 거 조심해요~

[미국유학, 미국 어학연수]미국에서 집 구할 때, 이런 거 조심해요~

1. Pre-Approval을 얻지 않은 채 살 집부터 알아본다.

Pre-Approval은 집을 사고자 하는 바이어(Buyer)가 정식으로 렌더에게 Loan Application을 제출한 후 과연 론을 받을 자격이 되는지를 정확히 평가하고 결과를 받아 보는 것입니다. 이것은 꼭 사고자 하는 집을 결정해놓지 않아도 할 수 있는 것이므로, 사고자 하는 집의 Title (소유권/등기부등본)과 Appraisal (감정평가)을 제외하고 모든 결과를 알 수 있습니다.

따라서 Pre-Approval을 받았다고 하는 것은 이미 집을 살 수 있는 능력이 있다는 것을 증명하는 것이므로, 집을 팔겠다고 내 놓은 Seller와 이야기를 할 때 파워가 생깁니다. 대부분의 리얼터는 Pre-Approval이 없는 사람에게 굳이 시간을 내서 집을 구경시켜 주지도 않으려 하고, 셀러 역시 귀한 시간을 자꾸 내서 집 구경 시켜주길 원하지 않을 것입니다. 집을 구경하러 본격적으로 나가시기 전에 Pre-Approval부터 받으세요. Pre-Approval은 소득과 재산을 증명하고, 크레딧을 체크하는 정도이기 때문에 아주 적은 비용으로도 가능합니다.


2. 이것 저것 사는데 큰 돈을 한꺼번에 지출한다.

살다 보면 갑자기 이것 저것 사는데 큰 돈이 한꺼번에 지출되어야 하는 경우가 있습니다. 예를 들어 살 집을 정하고 계약을 했고 클로징은 다가 오는데, 성질 급한 남편이 새 집에 어울리는 멋진 차를 갖고 싶다며 비싼 차를 덜커덕 사버리는 경우가 있을 수 있습니다. 하지만 모기지론을 써서 집을 장만하는 경우라면, 이러한 일은 피해야만 합니다. 왜냐하면 렌더는 자동차 할부금 내느라 모기지론 상환을 못할지도 모른다는 불안감에 갑자기 론을 못해주겠다고 나설 수도 있습니다.

그럼 자동차는 현찰로 사면 되지 않냐구요? 렌더가 론을 최종적으로 승인해 줄 때, 각종 재산 상황과 현금을 얼마나 보유하고 있는지도 관찰하기 때문에 갑자기 수만불이 자동차 사는데 지출이 되어버리면, 모기지론 클로징하는데 문제가 생길 수도 있습니다. 이런 일은 없도록 갑자기 큰 돈을 한꺼번에 쓰지 않도록 하시고, 불가피하다면 사전에 렌더와 상의하세요.


3. 문서도 없이 그냥 말로만 오케이 해 버린다.

이건 두 말할 필요도 없이 중요한 것입니다. 특히 리얼터나 셀러와 이야기할 때 뭘 거저 해 주기로 했다던가, 고쳐주기로 했다던가 하는 것 있으면 반드시 문서로 받아두시기 바랍니다. 예를 들어 새집을 계약했는데 세탁기는 그냥 설치해주겠다고 해놓고서는 나중에는 모르겠다고 오리발 내미는 경우가 있을 수 있죠. 중요한 것은 모두 말로만 오케이 하지 마시고, 꼭 문서로 받아 두시기 바랍니다.


4. 가장 이자율이 낮다는 이유만으로 렌더(Lender)를 고른다.

모기지론에서 가장 중요한 것은 이자율인 것은 분명하지만, 표면 이자율이 낮다고 해서 항상 좋은 것은 아닙니다. 더 중요한 것은 APR(Annual Percentage Rate)입니다. 이걸 우리 말로 하자면 실질금리라고 할 수 있죠. 모기지론은 단순 이자 외에도, Point, Origination Fee 등 부가적으로 들어가는 비용이 있습니다. 이러한 비용까지 모두 고려할 때 내가 실제로 지출하는 이자율(실질금리)이 얼마인가를 따져 보는 것이 더욱 중요합니다(APR 계산하는 방법도 곧 소개해 드리겠습니다).


5. 리얼터(Realtor)가 추천하는 렌더(Lender)만 이용한다.

좋은 리얼터를 만나서 좋은 집을 찾는 것은 중요한데 어디까지나 리얼터는 여러분이 원하는 주택을 잘 찾아주는 역할을 하지, 그들이 모기지론 전문가는 아닙니다. 대개는 리얼터가 자기의 친구, 또는 잦은 비즈니스 관계에 있는 렌더를 추천해줄 수 있지만 그 렌더가 여러분에게 최적의 상품과 서비스를 제공한다고 장담할 수는 없습니다. 반드시 복수의 다른 렌더를 직접 알아보셔서 비교하고 결정하세요.


6. 말로만 이자율을 락인 (Rate Lock-in)해 버린다.

오늘 알아본 이자율이 마음에 들어서 Lock-in을 하게 되는 경우, 렌더에게 정확한 이자율과 기간, 그리고 그 밖의 자세한 내용에 대해 문서로 요청해서 받아 놓으세요. 나중에 분쟁이 생기지 않도록 말이죠.


7. 듀얼 에이전트(Dual Agent)를 이용한다.

Dual Agent란 바이어를 위해 일을 해 주기로 계약을 했는데, 사고자 하는 집이 그 에이전트가 속한 회사에 리스팅이 되어 있을 때 발생하는 것입니다.

예를 들어 A회사 소속의 에이전트를 여러분이 고용했는데, B회사의 리스팅을 찾아 일을 한다면 이런 일이 없습니다. 그런데 하필 맘에 드는 집을 발견했는데, 공교롭게도 그 집이 A회사의 리스팅이고 여러분의 에이전트가 바로 그 집을 “팔아주기로” 집 주인과 계약이 되어 있다면 여러분은 불리한 위치가 됩니다. 어차피 집도 하나요, 에이전트도 하나인데, 이런 경우라면 바이어보다 셀러가 유리합니다. 에이전트는 바이어인 여러분을 위해 집값을 깎기보다는 셀러에게 더 충성하겠죠? Fee를 더 많이 받을 수 있으니까요.

참고로 Dual Agency 허용 여부는 주마다 다르므로 잘 확인해 보시고, 문서로 필요한 사항을 받아 두시기 바랍니다.


8. 전문가의 인스펙션(Inspection)도 받지 않고 계약을 한다.

전문가의 인스펙션을 받아 놓으면 여러 면에서 바이어가 유리한 입장에 서게 됩니다. 집 여기 저기 손봐야 되는 곳이 있다면 이걸 근거로 집 주인에게 요구하시면 되고, 수리가 완료된 후에도 그 전문가로 하여금 다시 제대로 고쳐졌는지 확인하도록 하세요. 아마 대강 손 봤다면서 클로징 하자고 섣불리 나서지 못할 겁니다.


9. 계약서 내용을 읽지도 않고 사인을 한다.

이게 얼마나 중요한지 잘 알면서도 아마 대부분의 경우는 실천하기 어려울 거라 생각합니다. 이유는? 그 놈의 영어 때문에…. 한국말로 쓰인 법률 용어도 어려운데 영어는 오죽하겠습니까? 그냥 맞겠지 하고 사인했다가 괜히 곤란해질 수도 있습니다. 당일 날 가서 읽는 둥 마는 둥 하며 사인하지 마세요. 그런다고 영어 굉장히 잘한다고 믿어주는 사람 아무도 없습니다. 차라리 복사본을 하나 달라고 해서 며칠 동안 집에서 잘 살펴본 후 사인하시기 바랍니다.


10. 집주인과 직접 거래하면서 디파짓을 집주인에게 직접 한다.

집 주인이 리얼터를 통하지 않고 집을 직접 거래하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 따르는 위험 중 대표적인 것이 바로 자칫하면 디파짓 (Ernest Money Deposit)을 못 돌려 받을 수도 있다는 것입니다. 주택 매매계약시 Contingency를 계약 내용에 포함시키는데, 그에 합당한 이유가 발생할 경우 디파짓을 돌려주고 거래를 무효화하는 것입니다.
그런데 일부 집 주인들의 경우 계약을 바이어가 파기했으니 못 돌려 주겠다고 하는 경우가 있습니다. 디파짓은 바이어가 집을 클로징할 때 필요한 제반 비용을 감당하기 위해 믿을만한 곳에 넣어두는 것이므로, 이런 경우라면 변호사와 상의하여 완전히 클로징이 되기 전에는 절대로 집 주인이 가져가는 일이 없도록 조치하시기 바랍니다

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